Está interessado em investir no agronegócio? Ou ainda, ampliar seus negócios mediante a aquisição de novas áreas? Aqui vão algumas dicas para que seu negócio não se torne seu maior pesadelo.
Ao adquirir um imóvel, o primeiro passo é realizar uma análise dos riscos do negócio. Comece solicitando ao vendedor a matrícula da área em negociação. Parece simples e óbvio, mas ainda existem muitas propriedades rurais em que a propriedade é exercida de forma ‘irregular’.
Estando a área no nome do vendedor, deve ser observado se a área negociada e a área que consta na matrícula são compatíveis, em metragem e geolocalização. Essa análise é de suma importância para evitar dores de cabeça futuras, como discussões de propriedade de área constante em matrículas diferentes, com diferentes proprietários. Além disso, deve ser verificado se o imóvel é atribuído como rural pelo INCRA, por meio do Certificado de Cadastro de Imóvel Rural.
Matrícula verificada, o próximo passo é analisar se o imóvel está regular perante os órgãos administrativos que fiscalizam o correto uso das propriedades rurais.
Para isso, é necessário solicitar os documentos ambientais do bem, como o cadastro ambiental rural – CAR, e o ato declaratório ambiental - ADA, além de certidões negativas do IBAMA e do órgão ambiental do seu Estado, para certificar de que não há autuações ambiental sobre o bem. Por fim, o georreferenciamento e o ITR (imposto territorial rural) devem estar igualmente regularizados.
Mas por que tantos documentos?
Ao adquirir um bem imóvel, todas as obrigações dele são transferidas ao novo proprietário, ou seja, em uma negociação, é de suma importância verificar se existem pendencias sobre o bem, pois isso pode mudar totalmente os termos a serem negociados.
Além da documentação do imóvel, é importante verificar se o atual proprietário não tem ações judiciais em seu desfavor, tanto na esfera estadual, quanto na esfera federal, ações trabalhistas, ação de família, dívida ativa no município, estado e união.
Aqui você se pergunta.. se as certidões do bem estão todas negativas, por que checar as certidões do proprietário?
A pendência de ações judiciais em desfavor do vendedor, bem como a existência de dívida ativa podem acarretar na responsabilização patrimonial pelos bens que ele possuía ao tempo em que as ações/dívidas foram iniciadas, e, por consequência, a venda pode ser considerada nula!
A burocratização da regularização/compra de imóveis rurais pode parecer custoso e desnecessário à primeira vista, mas ao se certificar de que todos os cuidados foram tomados e que o bem está de acordo com o que regulamentam os órgãos responsáveis pela fiscalização desses bens, discussões judiciais intermináveis e problemas de ordem econômica e patrimonial podem ser facilmente evitados.
A análise de riscos e eventual necessidade de regulamentação do bem é um dos trabalhos desenvolvidos por um advogado atuante no direito imobiliário, o qual pode ser seu grande aliado na hora de fazer um grande investimento, como a aquisição de área rural.
Comments